Zcela bez oslav a ovací dosáhl na začátku tohoto roku trh jednoho z významných vítězství v historii samostatné České republiky. Trvalo neuvěřitelných 23 let, než v jeho prospěch skončil jeden z klíčových střetů polistopadové politiky – střet o deregulaci nájemného a svobodný trh v oblasti bydlení. Všichni stoupenci tržních principů proto mohli letošní Silvestr oslavit nikoli jen jako běžný svátek začátku nového roku, ale také jako den, kdy se principy svobodné ekonomiky podařilo rozšířit do oblastí, kde měly dávno platit a kde stoupenci nadměrných regulací dokázali odolávat téměř čtvrt století.

Dnes je této události věnována okrajová pozornost, ale v devadesátých letech a ještě po roce 2000 šlo o otázku, o kterou se vedly nejzásadnější politické střety a která nejen definovala hranice mezi pravicovou koalicí v a opozicí v 90. letech, ale vytvářela i rozpory uvnitř koalic a jednotlivých stran. Tehdejší vláda sice vnímala nespravedlnost regulace nájmů v domech soukromých majitelů, ale neshodovala se na tempu jejich možného nárůstu a obávala se nepružnosti trhu s byty. Levicová opozice byla proti úplně, navrhovala dlouhodobé zachování regulace a udržení významného segmentů bytů se státem stanovenými cenami.

Situace přitom byla nespravedlivá pro milióny lidí. Zjednodušeně řečeno: na regulaci získávali ti, kdo shodou historických okolností získali nájemní bydlení před rokem 1990 a kteří platili uměle nízké nájemné bez ohledu na to, jaká byla jejich sociální situace a potřeba prostor. Regulace se dotýkala zhruba 700 000 bytů. Postiženi byli majitelé domů, protože stát prováděl svou sociální politiku na jejich úkor a nutil je udržovat nízké ceny , ale také ta většina populace, která to štěstí neměla a žádný „dekret na byt“ před rokem 90 nedostala. Ti bydleli v lepším případě ve vlastním, kde ale žádné cenové výhody neměli, nebo v horším případě museli shánět nájemní bydlení v situaci, kdy byly ceny deformované a tržní nájemné neadekvátně vysoké. Zároveň se oddalovala výstavba nových bytů, protože časový horizont liberalizace nájemného byl nejasný a přitom bylo pravděpodobné, že uvolnění cen bude znamenat značné přesuny nájemníků do jiných bytů a uvolnění kapacit.

Zákonná úprava tak s sebou přinášela všechny průvodní znaky nadměrné regulace trhu: nejasné signály pro podnikatele v odvětví a opoždění výstavby bytů na prodej a s volným nájemným; černý trh s byty, kdy se měnily nebo dále pronajímaly byty těch, kteří ve skutečnosti měli možnost jiného bydlení; faktickou sociální podporu mnohým, kteří ji vůbec nepotřebovali; a konečně omezování vlastnických práv majitelů domů.

Málokdo přitom zpochybňoval, že určité přechodové období je nutné, že výměna bytu není jako výměna ojetého vozu a vyžaduje větší čas na rozhodování a uskutečnění takové změny. Při politické odvaze by ale bývalo stačilo několik let. Systém na kompenzaci sociálních dopadů těm skutečně potřebným byl připraven a mohl kompenzovat nejvážnější sociální rizika. Přesto se vše odkládalo další desetiletí.

S postupným zvyšováním nájmů se ale ukázalo, že lidé jsou schopni racionálního chování a trh dokáže jejich potřeby pokrýt. Ceny tržních nájmů s regulovanými se začaly vyrovnávat nejprve v menších městech a v ekonomicky slabších regionech. Zároveň se –také díky rozvoji bankovních služeb a zahájení poskytování hypoték – dostávala do tempa výstavba bytů soukromými investory. Ceny nájemného nerostly, ale naopak se v řadě míst začaly spíše snižovat. Nabídka se rozšiřovala, pojem „výměna bytů“, zcela běžná před rokem 90 a ještě řadu let po něm, se přesunul do slovníku ekonomických historických pojmů.

Návrat k normálu v další oblasti ekonomiky je dokonán, nespravedlnosti končí a všichni zainteresovaní mohou dělat racionální rozhodnutí, která nebude deformovat regulace a byrokracie. Škoda jen, že to trvalo tak dlouho.